bt工厂唯爱侦查 住户自有住房核算法子改为“虚构房钱法”，对GDP有何影响？

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什么是城镇住户自有住房就业价值？为什么要计算自有住房就业价值？将住户自有住房就业价值从本钱法改为房钱法后，住房价值增多了18.2%。将住户自有住房就业价值从本钱法改为房钱法，还会在增速和价钱上对GDP产生影响。为什么要在房地产进入下行阶段后更动自有住房价值算法？

12月27日，国度统计局核算司崇拜东说念主就2023年GDP数据创新问题答记者问中，要点说起在创新2023年GDP的历程中，将城镇住户自有住房就业价值核算法子，由本钱法改为房钱法，并同步创新GDP数据。

在记者问及抓行城镇住户自有住房就业价值核算法子转变后，GDP将会如何变化时，国度统计局称，修改GDP中的住户自有住房就业价值核算法子，不影响GDP增长速率。

一、什么是城镇住户自有住房就业价值？为什么要计算自有住房就业价值？

大大宗中国东说念主知说念住户自有住房就业价值这个看法，大体上齐是从媒体、自媒体上一些对于好意思国GDP使用虚构房钱来注水而开动的。一些东说念主致使邪魅地将中国GDP与好意思国GDP的比例下滑，改悔于好意思国GDP注水严重，尽然将自有住房弄个虚构房钱来计入GDP。

从统计学的国民经济核算表面角度解说，住户自有住房就业价值，属于个东说念主铺张支拨（PCE）的一个构成部分，因此亦然国民收入和国内坐褥总值GDP中的一部分。

国民经济核算表面觉得，田户租借住房的房钱价值和家庭自住住房的估算房钱价值，具有同等价值，齐是 PCE 住房就业价值中的一部分。房钱反馈了田户为住房就业破耗的金额；住户自有住房就业价值则反馈了假定自住者若是租借相同的住房需要破耗的金额。

在国民经济核算中，将自住住房价值包含在 PCE 中，其情理是房主将住房租给他我方。是以统计机构需要笔据同类租客所支付的房钱计算自住房屋的就业价值，在大大宗国度称之为“虚构房钱“，该虚构房钱四肢个东说念主铺张支拨的一部分计入 GDP。

必须强调的是，计算虚构房钱是必要的。这是因为，在国民经济核算中，将住户的购房支拨统计在固定钞票投资中，而非个东说念主铺张中。相同两个家庭，一个买房，一个租房。租房的房钱计入铺张支拨，若是买房的家庭不计算虚构房钱，意味着从一段工夫来不雅察，以坐褥法计算的GDP，因为包括了住户购房支拨，而与不包括购房支拨的支拨法存在不屈衡。而表面上坐褥法与支拨法计算的GDP应该是均衡的。而在支拨法核算GDP时，计入虚构房钱，才能罢了与坐褥法的均衡。

换个角度来领略虚构房钱，那便是使用坐褥法核算GDP时，是将购房支拨一次性计入GDP；使用支拨法核算GDP时，是按照房价房钱比N，在N年内分管计入GDP。

例1，如中国度庭购买100万住房一套，咱们主要以坐褥法计算GDP，这100万购买时就计入GDP了。好意思国度庭购买100万好意思元住房，他们主要使用支拨法计算GDP，假如租售比为5%，则每年以5万好意思元计入GDP。若是房屋销售和房钱踏实，实质上惟有每年齐有20户购买住房，20年后中好意思两种核算法子的效劳齐是一致的，中国每年20*100=2000万元；好意思国20*20*100*5%=2000万元。

实质上，在支拨法核算GDP时计入虚构房钱，并非如上图咱们的一些五毛网友所误解的那样，是附耳射声，是GDP注水。他们有这么的不雅点，是因为他们的无知。

是以，按照国民经济核算国外秩序，住户自有住房就业价值需要纳入GDP核算中。由于住户自有住房就业价值莫得发生实质的租借行动，也不存在实质市集价钱，因此需要虚构计算其就业价值。

二、国度统计局的原始数据和修改数据披露，将住户自有住房就业价值从本钱法改为房钱法后，住房价值增多了18.2%。

世界列国齐笔据本国国情给与房钱法或本钱法核算住户自有住房就业增多值，比如好意思国一直给与房钱法，中国一直给与本钱法。而房钱法和本钱法齐合适国外秩序。

在住房销售量和销售价钱、房钱比拟稳那时，房钱法和本钱法的核算效劳，表面上就如例1，应该大体相似，因而对GDP不会产生什么彰着的影响。

实质上，国度统计局在强调莫得影响后，在文书记者“2023年寰宇GDP数据创新后，GDP总量、结构等方面会有什么变化？“时，也承认2023年GDP初步核算数进行创新后，2023年GDP为129.43万亿元，比初步核算数增多3.37万亿元，增幅为2.7%。其中，抓行城镇住户自有住房就业价值核算法子转变，GDP增多1.34万亿元，导致GDP增多1.1%。

2023年GDP初步数据中的房地产增多值为7.37万亿元，改为虚构房钱后住户自有住房就业价值为8.71万亿元，增多1.34万亿，大幅增多了18.2%。

为什么会这么呢？让咱们来望望算法是如何改变数据的。

第一、本钱法。

该法子是通过计算建房时的本钱来估算自有住房就业的价值，具体计算法子是笔据城镇住宅单元面积造价和自有住房建立面积等府上，测算出寰宇城镇住户住房总价值。然后按照城镇2%、农村3%的年折旧率，加上修理小心费、物业处置费等中间干涉，取得自有住房就业价值。这里短少修理小心费、物业处置费数据，无法推算国度统计局本钱法计算的住户住房总价值。

第二、国外流行的虚构房钱法。

该法子是笔据市集房钱估算住房就业价值。2023年中国存量房简短366亿日常米，自有住房价值8.72万亿，日常米月房钱约19.84元，一套百平住房虚构月租简短1984元。按2023年住房销售夹杂平均价计算，租售比简短为2.2%。

三、将住户自有住房就业价值从本钱法改为房钱法，会在边界、增速、和价钱上对GDP产生影响。

前边咱们说过，在住房销售量和销售价钱、房钱比拟稳那时，房钱法和本钱法的核算效劳，表面上就如例1，应该大体相似，因而对GDP不会产生什么彰着的影响。

但在住房销售量、销售价、房钱有彰着变化时，不同的核算法子对GDP的影响就颠倒大了。

第一、坐褥法与支拨法的相反，会显耀影响住房价值增长率和GDP增长率。

用坐褥法计算房地产增多值，使用的是当年的住房销售量。用支拨法计算住房价值，依据的是存量住房。在房地产上行周期时，当年住房销售增长（弧线斜率）快于支拨法的住房存量增长。但在房地产下行周期时，支拨法的住房存量依然平缓增长，但坐褥法的地产增多值在显耀下降。

国度统计局使用本钱法计算住房自有价值，实质上是使用坐褥法的房地产增多值来替代的。但使用虚构房钱法之后，就无法替代了。因为前者不才降，后者还在增长。

按国度统计局修改核算法子之后的数据，自有住房价值简短占GDP总量6.8%，改为虚构房钱法之后，住房价值由跌转增，每变化1个百分点，影响GDP多增长0.068个百分点。2023年住房存量增长2.7%，初步核算的GDP中房地产增多值下降1.3%，这4个百分点的变化，激动GDP多增长0.27%。

第二、从本钱法改为虚构房钱法之后，将显耀增多GDP边界。

天然自有住房价值的增长或下降默许不含价钱身分，但其金额如故包含价钱身分的。从国度统计局公布的效劳看，从本钱法改为虚构房钱法，2023年自有住房价值增多了18.2%。这个效劳有当年销售量与住房存量的增速差身分，还有住房价钱与房钱价钱增速差的身分。

咱们从上图中不错看到，房价的波动显耀大于房钱。在房地产上行周期的2016年-2022年，房价年均高潮7%，房钱年均仅高潮1.6%；在房地产下行初期的2022年-2023年，房价年均下降0.4%，房钱下降0.2%；进入下行中期的2024年前11个月，房价下降4.4%，房钱仅下降0.1%。

这就意味着，在今后5-10年的房地产下行周期中，房钱的进展将会显耀优于房价。而自有住房价值的坐褥法，或者支拨法中的本钱相貌，齐依据房价计算，而虚构房钱法，是依据市集房钱计算。是以改为虚构房钱法之后，自有住房价值将显耀增多，从而导致GDP边界相应增多。其增多的具体边界，取决于房价与房钱的增速差。

第三、从本钱法改为虚构房钱法之后，将显耀影响GDP价钱缩减扫数。

在自有住房就业价值改为虚构房钱法之后，若是房价涨幅快于房钱，则会低估GDP价钱缩减扫数，若是房价涨幅低于房钱，或者房价跌幅大于房钱，则会高估GDP价钱缩减扫数。

2023年之前，咱们使用了坐褥法计算自有住房就业价值，高估了GDP价钱缩减扫数。2016年-2022年，房价与房钱年均增速差为5.4个百分点，加权计算，推高GDP价钱缩减扫数0.37个百分点。

2024年，使用虚构房钱法计算自有住房价值，因房价与房钱增速差为负4.3个百分点，加权计算，将导致GDP价钱缩减扫数高估0.29个百分点。

四、为什么要在房地产说明进入下行阶段后，更动自有住房价值算法？

对此，国度统计局发言东说念主给出了两点解说：

一是往日由于我国房屋租借市集不够发达，房钱数据代表性不彊，我国一直给与本钱法核算住户自有住房就业增多值。连年来，我国城镇住房租借市集迟缓训诲，干系统计监测轨制束缚完善，现时已具备将城镇住户自有住房就业核算法子由本钱法曲折为房钱法的要求。

二是国外主要经济体大多给与房钱法。对我国现行的城镇住户自有住房就业核算法子进行转变，能愈加准确反馈我国经济发展情状，进一步进步GDP数据的科学性和国外可比性。

三郎觉得，国度统计局第二点解说齐备莫得问题。问题在于，之前为什么不与国外接轨？这就回到第少量，往日我国房屋租借市集不够发达吗？

三郎觉得，在中国还莫得变成商品房市集之前，也便是1980年之前，那时住房齐备依靠分拨，但租借市集就存在了。1978年之后，跟着个体户的出现，下海的出现，建立业开动鼎沸，城镇东说念主口开动流动与农民开动进城务工，房屋租借市集就依然变成。不行否定，中国的房屋租借市集是早于房地产市集的。

是以，转变自有住房就业价值核算法子的主要原因，如故因为房地产依然说明进入了一个较长的下行周期。 修改核算法子不仅终于罢了了与国外接轨，还有时幸免因房地产的剧烈波动对GDP核算的过大影响。

【作家：徐三郎】bt工厂唯爱侦查